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“전세 사시는 분들은 ‘이것’ 꼭 확인하고 계약하세요 나중에 큰 일 납니다.” 전세 입주자는 무조건 확인해야 하는 ‘이것’

요즘 전세사기 관련해서 여기저기서 엄청 시끄럽고 말도 많은데 이번 주제는 전세사기처럼 모르면 큰 손해를 보고 당할수 있는데요.

내가 들어간 전셋집이 갑자기 위반건축물로 지정이 돼서 피해를 보게 되는 실제 구주와 예방법에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.

이게 아직은 큰 이슈가 안됐지만 앞으로 계속 피해자들이 생길 수가 있으니 특히 빌라를 알아보거나 이미 살고 계신다면 꼭 확인하시길 바라겠습니다.

“전세 사시는 분들은 ‘이것’ 꼭 확인하고 계약하세요 나중에 큰 일 납니다.” 전세 입주자는 무조건 확인해야 하는 ‘이것’

예를 들어 빌라에 전세 2억으로 들어간다면 계약할 떄 등기부 등본을 보고 근저당권이나 선순위 권리들도 체크해봐야 합니다.

건축물 대장도 확인을 했을 때 당연히 아무런 문제가 없으니까 계약을 하고 들어가서 잘 살고 있었으나 전세 계약기간이 만료될 쯤에 집주인에게 계약연장을 하지 않고 나갈테니 날짜 맞춰서 전세금을 돌려달라고 했더니 집주인이 지금은 돈이 없으니 새 임차인 구해지면 그 돈으로 줄 테니 기다리라고 하는 경우가 있습니다.

임차인이 구해지든 안 구해지든 계약기간 끝나는 날 동시이행으로 전세금을 돌려줘야 하는데 이런 식으로 나오면 세입자는 혹시라도 전세금을 못 돌려받을까봐 어쩔 수 없이 큰소리도 못 내고 새 임차인이 집을 보러 올 때마다 내 시간 쪼개가면서 집을 보여줄 수 밖에 없습니다.

그렇게 부동산에서 손님들을 데리고 와서 집을 보여줬는데 부동산에서 하는 말이 이 집은 위반건축물로 지정돼서 전세대출을 받을 수가 없어서 새로운 임차인을 구하는 게 어렵다는 경우가 있습니다.

건축물 대장을 확인해 보면 내가 계약할 떄는 아무런 이상이 없던 집에 노란 딱지로 위반건축물로 지정이 된 상황입니다.

위반건축물로 지정된 이유는 처음에 빌라를 신축할 때는 실제 전용 부분까지 허가를 받고 벽이나 지붕이 없는 베란다 부분은 그대로 두고 합법적으로 사용승인을 받고 나서 베란다 부분을 없애고 불법을 증축하여 한 집처럼 더 크게 만들었기 때문에 위반 건축물로 지정이 된 것인데요.

이렇게 불법으로 증축하는 이유는 집이 조금이라도 더 크게 보여야 세입자가 혹해서 계약할 확률이 높아지기 때문입니다. 그럼 처음부터 합법적으로 크게 짓지 왜 나중에 베란다를 불법으로 증축하냐면 일조권 사선제한이나 건축법상 규제 때문에 내 맘대로 크게 지을 수가 없어서 집주인이 욕심을 부리는 것 입니다.

이렇게 불법으로 증축을 하면 관할 시 군 구청에서 위성사진으로 보고 누가 착한 집인지 나쁜 집인지 알 수 있습니다. 아니면 옆집에서 신고를 하든지 걸릴 수 밖에 없습니다.

위반 건축물로 적발이 돼서 지정이 되면 집 소유자에게 이행강제금이 부과가 되는데 일회성으로 부과되고 끝나는 것이 아닌 원래대로 원상회복이 될 때까지 매년 부과가 되게 됩니다.

더 중요한 건 위반 건축물로 지정이 되면 대부분 임차인 분들이 전세대출을 받으시는데 전세대출 실행이 불가능하기 때문에 기존에 살고 있던 임차인도 전세금을 못돌려 받아서 여러가지 문제가 생깁니다.

그럼 처음에 계약하기 전에 건축물 대장상 정상으로 나오더라도 이 집이 위반 건축물인지 확인을 해봐야 이런 피해를 줄일 수가 있는데요.

계약 전에 건축물 대장을 봤더니 빌라 401호 전용면적이 33제곱미터로 나와 있다면 3.3제곱미터가 1평이니 약 10평 정도 되는데 대랼 눈대중으로 확인하거나 정확하게 줄자를 이용해서 집 내부 크기를 재보면 알 수 있으니 계약 전에 면적 부분을 꼭 확인하셔야 합니다.

또한 집 내부에서 봤을 때 면적이 좀 다른 것 같다 그러면 건물 밖으로 나와서 외부를 잘 살펴보셔야 합니다.베란다를 불법으로 증축했다면 외부 마감재가 다른 층과 비교했을 때 눈에 띄게 다른 것이 보입니다.

이런 건물은 거의 위반건축물이라고 보시면 되고 계약을 진행 하시면 안됩니다.

마지막으로 집을 계약할 때 꼭 확인해야 될 서류가 대표적으로 등기부 등본과 건축물 대장이 있는데 소유자나 근저당권 압류 이런 권리들을 확인할 때는 등기부 등본을 확인하셔야 되는데요.

건축물대장에도 소유자가 기재되어 있는데 등기부상 소유자가 변경됐는데도 건축물대장에는 예전 소유자로 기록돼 있는 경우가 많아 소유자를 확인하실 때는 꼭 등기부 등본을 확인하셔야 되고 건물의 면적이나 용도 현황을 확인할 때는 등기부 등본보다 건축물 대장을 확인하셔야 더 정확하게 알 수 있습니다.

정리를 하면 집을 구할 때 소유자나 권리를 확인할 때는 등기부등본을 확인해야 하고 집의 면적이나 용도 현황을 확인할 때는 건축물 대장을 꼭 보셔야 합니다.

상가나 사무실 같은 근린생활시설로 허가를 받아서 지어놓고 주택으로 불법 용도 변경을 하고 주택인 것처럼 속여서 전세를 놓거나 매매를 하는 경우도 많으니 건축물 대장상 용도나 면적을 꼭 확인해서 피해를 보시는 일이 없기 바라겠습니다.

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출처 : 덕방 연구소

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