5분 투자로 10억을 벌 수도 있는데 이 글을 보지 않는다면 다 날릴 수도 있습니다. 임대인이 보증금을 주지 않고 다음 세입자가 구해지면 주겠다고 할 때 우리는 마냥 기다리기만 해야 하는 것일까요? 임대인에게 보증금을 확실하게 돌려받을 수 있는 방법을 5단계로 정리해 알려드리겠습니다.
“전세 보증금 100% 돌려 받으려면 무조건 이렇게하세요.” 현직 변호사가 알려주는 전세보증금 돌려받는 5가지 방법
첫 번째는 여러분들이 가장 간과하지 말아야 할 것인데 많이 실수하시는 부분이 있습니다. 묵시의 갱신을 막아놔야 하는 것입니다. 임차인은 계약 만기일 기준 최소 1개월 전 계약 만료하겠다는 의사표현을 하셔야 합니다. 만약 통보하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다. 쉽게 말해서 기존 계약과 같은 조건으로 2년 동안 자동 연장돼버립니다. 이것은 임대인에게 굉장히 치명적일 수 있고 임차인에게도 손해가 될 수 있습니다.
임대인은 2년을 무조건 살게 해 줘야 하는데 임차인의 경우 언제든 계약 해지를 요청할 수 있습니다. 이럴 경우(계약 갱신 이후) 해지 효력이 3개월 후에 발생합니다. 이렇게 되면 3개월 동안은 무조건 살아야 하고 이 기간 동안 월세 지급 + 보증금 반환을 받지 못합니다. 묵시의 갱신이 됐다고 하면 3개월 이후에 받을 수 있게 됩니다.
내용증명 같은 증거를 항상 증거를 남겨놔야 합니다. 하지만 내용증명을 많은 분들이 잘 쓰지 않습니다. 내용증명이 가장 확실한 방법이지만 그것이 안된다면 날짜 등의 정보가 함께 찍힌 메신저, 문자라도 증거를 남겨놔야 합니다.
두 번째는 계약 만료일이 다가올 때 계약을 확실히 종료시킬 준비를 하셔야 합니다. 우선 임대인에게 보증금 반환 의사는 어떻게 할 것인지 확실하게 확답을 받아 두셔야 합니다. 만약 임대인이 다음 세입자 들어오면 주겠다 등 애매한 태도를 보인다면 여러분들이 눈치를 채고 강경하게 대응할 준비를 하셔야 합니다.
손을 놓고 계시지 말고 여러 공인중개사를 통해 알아보셔야 합니다. 특히 여러 채의 부동산을 가지고 계신 분들은 공인중개사 하나 정도만(주거래 공인중개사) 통해서 매물을 올려놓는 경우가 있습니다. 그렇게 하면 집이 잘 안 팔리니까 스스로 적극적으로 주변 부동산에 매물을 올려야 합니다. 부동산이나 소문을 이용해 집주인의 자산이 얼마나 되는지 혹시 갭투자꾼이나 채무자는 아닌지 확인하셔야 합니다.
가장 중요한 것은 기간 만료 시에는 내용증명으로 반드시 통지를 해주셔야 합니다. 이렇게 해야지 계약이 완전히 종료가 되었다고 볼 수 있습니다. 추가로 꿀팁을 드리자면 여러분들이 특별 손해가 발생하는 경우가 있습니다.
만약 청약 당첨돼서 잔금 납부를 해야 하거나 다른 전세 계약이 돼서 전세 잔금을 납부해야 하는 경우 못 내면 위약금을 물 가능성도 있는데요. 이러한 사정을 내용증명으로 보내는 것입니다. 이 내용증명을 통해 임대인에게 통지를 함으로써 압박도 줄 수 있고 실제 소송까지 갔을 때 손해배상금액을 일부 받을 수 있습니다.
정말 중요한 주의해야 할 사실이 있습니다. 절대 부주의한 이사는 금물입니다. 어쩔 수 없이 이사를 가야 할 상황이 온다면 동거인 한 명이라도 남겨서 대항력을 유지해야 합니다. 부주의하게 이사를 가버리면 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권이 상실됩니다. 이 경우 만약 경매까지 가더라도 여러분이 보증금을 받을 수 없게 되는 겁니다. 그러니까 보증금을 받기 전에는 이사는 절대 안 됩니다.
세 번째는 임차권 등기 변경 신청입니다. 어쩔 수 없이 이사를 하셔야 한다면 임차권 등기 변경 신청을 꼭 하고 가셔야 합니다. 어렵게 느끼실 수 있지만 어렵지 않습니다. 법원의 민원과에 가서 임차권 등기 변경 신청하러 왔다고 하면 관련 서식을 줍니다. 양식에 작성 후 제출하면 등기 명령이 신청됩니다. 여러분들이 이사를 가게 되더라도 등기에 적힌 순위에 맞게 대항력, 우선변제권을 확보하고 있는 겁니다.
꿀팁을 하나 드리자면 계약하려고 하는 집에 임차권 등기명령신청이 걸려 있다면 뒤도 돌아보지 말고 도망가시는 것이 좋습니다. 그 공인중개사와 계약하지 말아야 합니다. 만약 여러분의 보증금으로 임차권 등기 해소한다고 하더라도 임차권 등기 변경 신청하기 전까지 보증금을 지급 하지않았다는 것을 확인할 수 있고 문제가 있는 임대인일 가능성이 큽니다.
네 번째는 지급명령과 소송까지 생각하기 입니다. 소송이라고 해서 거창한 소송이 아니라 누구나 쉽게 할 수 있는 간단한 소송 절차입니다. 양식을 작성해 법원 민원과에 제출하시면 지급명령 신청을 하게 된 겁니다.
인터넷에서도 가능합니다. 검색창에 대법원 전자 소송이라 검색하시면 사이트가 나옵니다. 이곳에서 지급명령 신청서를 찾으면 양식이 나옵니다. 빈칸을 작성해서 쉽게 신청하실 수 있습니다. 비용도 일반적인 소송보다 훨씬 저렴합니다. 만약 임대인이 이의신청하는 경우 소송까지 가게 되는데 보증금 반환 소송 같은 경우는 임대인이 할 말이 많이 없습니다.
그러니까 너무 걱정 마시고 충분히 할 수 있습니다. 임차권 등기 한 후 이사한 경우 이자 청구까지 가능합니다. 액수는 소송 전 5%, 소송 후 12%이니까 잊지 말고 같이 청구하시면 됩니다.
마지막은 경매신청과 배당신청입니다. 경매신청 어렵지 않습니다. 이것 역시 양식대로 작성하셔서 법원 민원과에 접수하시면 여러분의 집을 경매 신청할 수 있습니다. 법원에 신청하면 2일 이내에 경매개시결정이 되고 3일 이내에 경매 개시의 송달, 임차인 현황조사 명령이 나옵니다.
현황조사는 여러분이 집에 거주하고 있는지 다른 임차인이 있는 건 아닌지 확인하러 방문합니다. 그리고 감정평가 등의 절차를 거칩니다. 그래서 경매를 신청하고 최초 경매일은 4~5개월 정도 걸립니다. 낙찰이 되면 1주일간의 낙찰 허가 결정 기간 그리고 또 1주일간의 이의신청 기간을 거쳐 경락자가 한달 후 낙찰 잔금을 지불합니다. 세입자가 배당을 받을 때까지는 최소 7~8개월 정도 걸립니다.
일단 시작하게 되면 길고 지루한 싸움이 되겠지만 어차피 겪어야 한다면 7~8개월 정도 이 싸움을 해보겠다는 마음가짐을 갖고 시작하셔야 합니다.
임대인에게 보증금 돌려받는 TIP을 총정리를 하자면 다음과 같습니다.
1. 계약을 확실히 종료한다.
2. 보증금 받기 전 이사는 절대 안 한다.
3. 적극적으로 매물을 놓자.
4. 내용증명을 임대인에게 꼭 하자 입니다.
출처 : 유튜브 채널 직방 TV
해당 영상은 아래 유튜브 바로가기 링크를 통해 자세히 시청하실 수 있습니다.
