집을 전세로 계약해서 들어가실 때 보증금을 잘 돌려 받을 수 있을지 걱정들 많이 하시는데 그래서 오늘 실제 뉴스나 매스컴에서도 자주 소개되었던 실제사례를 바탕으로 알려드리겠습니다.
전세 계약을 하고 잔금날 가장 중요한 것은 이삿짐 배치부터 인터넷 설치, 관리사무소 가서 차량등록 및 입주자 카드 작성들도 중요하지만 가장 중요한 것이 있습니다.
이삿날에 정신이 없더라도 제일 먼저 해야 되는 건 전입신고하고 계약서에 확정일자를 받으시거나 전세권설정 등기를 꼭 하셔야 합니다.
전입신고를 하고 점유를 하면 대항요건이 생기는데 대항요건을 갖추고 계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다.
우선변제권이란 집이 경매에 넘어갔을 때 나보다 후순위 권리들 보다 우선해서 보증금을 배당받을 수 있는 권리라고 생각하시면 됩니다.
갑자기 집이 경매에 붙여졌다는 통지를 받고 등기부등본을 확인한 결과 전입신고하고 확정일자를 받은 날 집주인이 은행에서 대출을 받고 근저당권 2억을 설정하는 사례에 대해서 알려드리겠습니다.
같은 날에 전입신고 하고 확정일자 받고 근저당권을 설정했다면 근저당권은 당일 날 즉시 효력이 발생하지만 전입신고 점유 확정일지를 받으면 익일 0시부터 효력이 발생합니다.
집주인이 악의적으로 전입신고한 같은 날에 근저당권을 설정하여 경매가 진행이 된다면 1순위는 근저당권 2억이 되고 2순위로 임차인 보증금 2억이 됩니다.
시세 3억짜리 아파트가 경매에 2억 5천만원에 낙찰되었다면 경매비용,당해세,소액임차인 최우선변제 금액 등을 제외하며 우선변제권 순위대로 배당을 받게 됩니다.
1순위 우선변제권을 가진 은행에서 2억을 가져가고 2순위인 임차인이 남은 5천만원을 받을 수 있게 되는 것입니다.
임차인이 못 받은 나머지 보증금 1억 5천은 대항력이 없어서 낙찰자에게 달라고 하지도 못하고 강제집행을 당해서 쫓겨나거나 낙찰자에게 약간의 이사비를 받고 집을 비워줘야 합니다.
만약에 전입신고하고 확정일자를 잔금날에 받았다면 호력은 다음날 0시 부터로 토요일부터 발생해서 임차인이 1순위가 되서 보증금 2억을 다 배당 받거나 대항력을 주장해서 낙찰자에게 보증금을 받을 수 있습니다.
사정상 전입신고를 못 하시는 분들은 전세권설정 등기를 했다면 보증금을 날릴 일이 없습니다.
개인간 채권으로 당연히 청구 할 수 있지만 집이 경매에 넘어 갈 정도로 재정 상황이 안 좋은데 임차인의 보증금을 돌려주는 분들은 거의 없습니다.
오늘 내용을 정리해보면 잔금 날에 잔금 치르기 전에 등기부등본 꼭 확인해보시고 기타 권리가 들어온게 없다면 잔금 입금 하시고 전입신고와 확정일자를 받으셔야 합니다.
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출처 : 덕방연구소
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