오늘은 절대 전세에 살면 안되는 이유에 대해 알려드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 개인적인 의견이오니 참고정도만 해보시길 바랍니다.
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“돈 모으려면 절대 전세에 살면 안됩니다. 전세 살 바엔 이렇게 하세요” 전세를 절대 사면 안되는 이유
전세란 집주인에게 목돈을 맡기고 계약기간동안 집을 빌려 쓰는 것을 말합니다.
전세집을 찾는 분들의 경우 집을 매매하는 것을 두려워하시거나 나중에 집 값이 떨어질 까봐 걱정하고 집을 사면 큰 세금이 나올 까봐 등 이런저런 이유로 매매를 못하고 월세로 사는 건 주변에서 능력이 없다고 무시할까봐 창피하기도 하고 월세도 부담되고 또 전세로 살면서 무주택으로 청약을 노리시는 분들이 있습니다.
보통 이런 분들이 대출을 받아서 전셋집을 찾으시는데 무주택 1순위로 청약하면 청약 경쟁률이 낮은 아파트는 무주택 가점으로 당첨될 확률이 높지만 인기 있는 아파트는 청약 경쟁률이 높기 때문에 가점에서 떨어지는 경우가 대부분인데요.
인기 아파트를 무주택 가점으로 당첨되려면 무주택 기간도 15년 이상에 부양 가족수도 많아야 하기 때문에 현실적으로 인기 아파트는 당첨이 어렵습니다. 그렇다고 주택이 있다면 청약 당첨이 안되는 것은 아니고 추첨제로도 당첨이 가능합니다.
이렇게 자신만의 소신을 가지고 전세를 살다가 전세 기간이 끝나고 보면 집값은 한순간에 폭락한 적이 없으며 대부분 계획과 다르게 집값이 올라가게 됩니다. 그러면 집주인은 전세금을 올려 달라 하거나 팔아야 되니 나가 달라고 하게 됩니다.
임대차3법 계약갱신요구청구권을 사용하려고 해도 집주인이 실 거주한다고 나가라고 하면 별수 없는 것이 현실입니다. 집 주인이 실거주한다고 거짓말을 해도 사실 잡아내기도 힘들고 다른 전셋집을 알아봐도 전세 금액이 더 높아져 있고 이래저래 힘든 상황이 반복되게 됩니다.
대부분 전세를 내놓는 사람들의 경우 내가 준 전세금을 받아서 다른 집에 갭 투자하는 사람들 입니다. 시세가 7억짜리 아파트라면 여기에 내 전세금 5억이 들어가면 투자자는 자기돈 2억만 들이고 이 집을 사서 집주인 놀이를 하는 건데 이렇게 살다가 전세 기간이 끝나면 슬프게도 집 값이 올라가 있게 됩니다.
그럼 집주인은 집을 팔까 말까 행복한 고민을 하게 되는데 전세입자는 자괴감에 빠지고 집주인은 전세금을 무이자로 빌려 가서 투자를 하고 돈을 벌게 됩니다.
만약 전세기간이 끝났는데 집값이 7억에서 5억으로 떨어진다면 집주인이 여기저기 사채라도 써서 전세금을 돌려주는 것이 아닌 전세금으로 집 소유권을 가져가라고 하는 사람들이 대부분일 텐데 그럼 경매로 넘겨서 보증금을 배당 받거나 세입자가 직접 보증금을 상계처리 하고 낙찰을 받거나 이래저래 세입자만 힘든 시간을 보낼 수밖에 없습니다.
이렇게 전세를 살다가 계약 기간이 끝나면 세입자는 집값이 올라도 걱정 떨어져도 걱정인데 그렇다고 무조건 집을 매매하라는 것이 아닌 내가 대출까지 받아서 집주인 좋은 일만 시켜주고 전세금도 올려줘야 하고 집 값이 떨어지면 보증금 반환 때문에 걱정되게 됩니다.
그래서 차라리 전세금을 다른 곳에 투자를 하고 보증금이 적은 월세를 사는 게 더 효율적 일 수 있고 많은 분들이 이렇게 월세를 사고 있습니다.
예를 들어 신혼부부가 현금 1억을 가지고 신혼집을 구할 때 소형 평수 아파트가 하나는 전세2억이고 하나는 월세로 보증금 2천에 월70일 경우 보통의 경우는 전세대출 1억을 받아서 전세 2억짜리 집에 들어가는데요.
당연히 계산기 두들겨보면 대출 1억 받아도 전세 이자 3.5%정도로 잡아도 한달에 나가는 이자가 30만원이기 때문에 월세70만원 보다 매달 40만원 정도가 이익이다 보니 전세를 선호하게 됩니다.
보증금 2000만원에 월세 70만원으로 신혼집을 얻었다면 8천만원이라는 큰 유동성자금이 만들어지는데 많은 분들이 월세는 무조건 잘못됐다는 생각에 두려워서 전세를 고집하는데 나에게 8천만원의 있다면 이걸 전세 금액에 보태서 안전한 자산으로 생각할지 아니면 월세 부담은 있지만 미래 투자를 위한 종잣돈으로 내가 나중에 이사 갈 집에 미리 전세 갭투자를 해놓는 방법이 있습니다. 물론 선택은 본인의 몫입니다.
요즘 집값이 하락세로 전환했다 곧 있으면 아파트 값이 폭락이다 이런 뉴스를 자주 보셨을 텐데 이런 투자를 하기전에 어느정도 경제를 예측하고 흐름에 맞춰서 대응을 해야 되는데 가장 중요한 건 제일 먼저 생각의 변화를 주는 것입니다.
요즘처럼 집값 하락론이 많아지는 상황에서 무조건 집을 사라는 것이 아닌 현금을 확보해 놓고 틈틈이 공부를 하면서 앞으로 찾아올 기회에 대비해야 합니다.
핸드폰으로 시간 날 때 뉴스 몇 개씩만 읽어봐도 공부거리가 됩니다. 경제 부동산 정책 이런 단어들이 어려워 보이지만 미국발 금리인상 테이퍼링 이런게 다 경제에 관련된 거고 취득세 중과 양도세 완화 이런 조세 정책이나 계약갱신요구청구권 임대차 3법 등이 부동찬 정책입니다.
이런 정책 떄문에 수요 공급에 의해서 집값에 영향을 주다보니 하다 못해 관심 있는 지역 아파트 실거래가라도 줄줄이 외워서 꾸준히 관심을 가지고 공부를 해야 내 집 마련에 도움이 될 수 있습니다.
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출처 : 덕방 연구소
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